Nguyễn Hữu Thanh / VNExpress
Giới tài chính chúng tôi đã rất chờ đợi kết quả cuộc họp giữa các doanh nghiệp địa ốc và đại diện Bộ Xây dựng hôm 8/11 nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.
Nhưng đến cuối ngày, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, mới chỉ có đề xuất từ phía doanh nghiệp, chưa có kết luận về giải pháp tháo gỡ từ nhà quản lý.
Chung – phó tổng giám đốc một công ty chứng khoán – nói với tôi sau tiếng thở dài: “Doanh nghiệp có ba kênh để hút vốn: bank – chứng – trái, nhưng cả ba kênh đều đang kẹt”. Anh hiếm khi chứng kiến hiện tượng tiền tệ ách tắc, doanh nghiệp và thị trường “khát tiền” như thế này.
Sau nhiều năm quan sát thị trường bất động sản từ góc nhìn của một chuyên gia tài chính – đầu tư, tôi chia sẻ với tiếng thở dài của Chung. Bế tắc là từ ngắn gọn để diễn tả thực trạng thị trường bất động sản bây giờ. Việc cần làm là chỉ ra được điểm bế tắc và xa hơn, gợi mở khả năng khơi thông.
Về tổng thể, có bảy dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản, được ví như bảy mạch máu cấp nguồn sống cho các doanh nghiệp. Các mạch nguồn này hiện ra sao?
Đầu tiên là vốn chủ sở hữu – vốn tự có (1). Nhiều doanh nghiệp đã cạn kiệt nguồn vốn tự có. Phần lớn vốn liếng tích lũy bấy lâu, được dùng để mua đất, xây dự án, giờ tiền đang vùi trong đất. Trong cảnh này, một số ông chủ thậm chí còn phải xoay tiền mua lại các trái phiếu chưa đến hạn để tránh rủi ro sai phạm, nên tiền đã thiếu càng thêm thiếu.
Nguồn vốn phổ biến thứ hai là tín dụng ngân hàng (2). Nhưng ngân hàng về cơ bản đã hết hạn mức cho vay với doanh nghiệp bất động sản, nên kể cả có tài sản đảm bảo tốt, doanh nghiệp cũng khó hy vọng gì về dòng tiền này.
Trái phiếu doanh nghiệp (3) trước đây là nguồn tiền ưa thích của nhiều ông chủ địa ốc. Nhưng quá trình xử lý sai phạm trong phát hành trái phiếu Tân Hoàng Minh hay gần đây là Vạn Thịnh Phát đã khiến niềm tin của nhà đầu tư bị tổn thương. Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu riêng lẻ cũng bổ sung nhiều yêu cầu chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp, về mục đích phát hành nên việc huy động vốn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp hiện nay là rất khó khăn.
Với các doanh nghiệp đang niêm yết, thị trường chứng khoán (4) là kênh huy động vốn nhanh và hiệu quả. Tuy nhiên, những ngày gần đây, tình trạng call margin liên tục xảy ra với các công ty bất động sản như DIC Corp (DIG), Phát Đạt (PDR). Call margin hiểu ngắn gọn là công ty chứng khoán đã đề nghị khách nộp thêm tiền hoặc bổ sung chứng khoán thế chấp, nhưng khách hàng không đáp ứng được yêu cầu, nên công ty chứng khoán buộc phải bán chứng khoán đang thế chấp để thu tiền vay về, nghĩa là các ông chủ đã cạn tiền.
Trong bối cảnh giá giảm, các kế hoạch để hút tiền từ thị trường chứng khoán dễ gặp thất bại. Nếu phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu: cổ đông sẽ không mua vì không có tiền và vì giá đang giảm. Nếu cầm cố cổ phiếu để vay lấy tiền sẽ gặp rủi ro call margin như nêu trên do giá liên tục giảm và lãi suất vay margin đang tăng cao, hiện đã ở mức 14%/năm. Còn nếu bán cổ phiếu để thu tiền về thì giá đang giảm mạnh nên càng bán cung càng tăng trong khi cầu yếu, nên càng lỗ.
FDI – đầu tư trực tiếp nước ngoài (5) là một dòng vốn quan trọng của thị trường, nhưng thị trường tài chính toàn cầu đang trong tình trạng khó khăn chung, các quỹ đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài cũng đang ở trong giai đoạn phòng thủ, giữ tiền mặt. Ngoài ra lãi suất đồng USD đang ở mức cao và có xu hướng tăng, nên ngoại tệ đang chảy khỏi Việt Nam thay vì có thể thu hút được dòng vốn này.
Bù đắp lại chính sách tiền tệ đang thắt chặt, thị trường kỳ vọng vốn ngân sách nhà nước (6) qua đầu tư công sẽ phần nào làm giảm “cơn khát tiền”, nhưng thực tế 10 tháng đầu năm, cả nước mới giải ngân được 297.700 tỷ đồng, chỉ đạt 46,44% kế hoạch cả năm. Việc chậm giải ngân đầu tư công làm nguồn tiền vào nền kinh tế bị thiếu hụt, không bù được sự suy giảm từ các nguồn khác.
Niềm hy vọng cuối cùng là vốn trong dân (7). Nguồn này vẫn còn, nhưng người dân đang mất niềm tin vào thị trường, họ sẽ chờ đợi các tín hiệu đảo chiều rồi mới xuống tiền. Lãi suất đang ở mức cao nên dân sẽ lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như một kênh đầu tư an toàn trong giai đoạn hiện nay.
Cả 7 kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản đều đang tắc, khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đứng trên bờ vực sinh tồn. Vậy đâu là giải pháp?
Với kênh 1, 3, 5, sẽ khó có giải pháp trong ngắn hạn do: Vốn chủ sở hữu đã cạn kiệt; Trái phiếu doanh nghiệp đã đánh mất niềm tin, khó lấy lại được ngay; Vốn FDI là yếu tố khách quan, không phụ thuộc vào mong muốn của giới chức và chủ doanh trong nước.
Theo tôi, giờ chỉ trông đợi ở kênh 2, 4, 6, 7.
Nới room là giải pháp cho kênh 2, bước đầu có thể là room cho cá nhân vay mua bất động sản để kích hoạt tính thanh khoản của thị trường. Quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công tại kênh 6 cũng sẽ bơm được nguồn vốn đáng kể.
Giải pháp đồng bộ cho kênh 2+6, kết hợp với các thông điệp ổn định lãi suất, giải pháp xử lý minh bạch cho trái phiếu doanh nghiệp sẽ kéo lại niềm tin cho thị trường, từ đó kênh 4 và 7 tự nhiên sẽ được khơi thông.
Một số ý kiến cho rằng, bất động sản đã trải qua tăng trưởng nóng, cần một thời gian “đóng băng” để người dân sau đó có cơ hội mua nhà giá rẻ. Nhưng nền kinh tế không vận hành đơn giản như vậy. Bất động sản là ngành quan trọng, có tới 270 ngành phụ trợ; nổi bật như thép, xây dựng… đều là các lĩnh vực thâm dụng vốn và lao động. Ngành bất động sản tê liệt, sẽ có ảnh hưởng dây chuyền khó lường đến cả nền kinh tế.
Hãy tưởng tượng, một số lượng lớn nhân công ngành bất động sản, thép, xây dựng vào nhiều ngành phụ trợ khác sẽ thất nghiệp; hệ thống ngân hàng gánh cục nợ xấu từ công ty bất động sản, nợ xấu từ người dân mua nhà nhưng bị mất thu nhập, không thể trả gốc lãi; các dự án đang xây dựng không thể hoàn thành do chủ đầu tư đã phá sản, người mua không có nhà để ở, gây lãng phí lớn… Đó sẽ là hiệu ứng dây chuyền kéo lùi sự phát triển của một nền kinh tế.
Cuộc họp sáng 8/11 dù chưa có kết quả, tôi tin đã bước đầu giúp chính phủ và các bộ ngành nhìn thấy khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản. Điều chờ đợi tiếp theo là những quyết sách linh hoạt, sáng suốt, táo bạo trong bối cảnh thách thức này.
