Tranh chấp về diện tích lối đi tại dự án D’Capitale, xung đột cư dân tại tòa nhà La Bonita hay bảo lãnh ngân hàng tại chung cư Tokyo Tower… là những xung đột điển hình thể hiện nhiều “lỗ hổng” trong hoạt động mua bán nhà hình thành trong tương lai.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc (Đoàn Luật sư TP.HCM, Chủ tịch LP Group) cho biết, nguyên tắc trong giao dịch bất động sản (BĐS) là cần đảm bảo thông tin đầy đủ, rõ ràng về ý chí giao dịch và và an toàn pháp lý. Người mua nhà không chỉ cần kiểm soát các rủi ro pháp lý mà còn phải quan tâm đến những vấn đề tiếp cận thông tin, năng lực chủ đầu tư và tìm hiểu kỹ về dự án trước khi phải nhờ đến các cơ quan tố tụng, luật sư bảo vệ ,khi có sự cố.
Theo luật sư Lộc, trước khi đặt bút ký hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc – giữ chỗ, người mua nhà cần tìm hiểu các vấn đề pháp lý về chủ đầu tư (CĐT) hoặc dự án, bằng nhiều cách khác nhau. Theo đó, người mua nhà nên đặt ra các vấn đề sau:
1. CĐT có hồ sơ năng lực về bất động sản tốt hay không và có cơ sở đảm bảo khả năng triển khai dự án đến khi hoàn tất không?
2. Dự án đã được cấp phép xây dựng hay chưa và tại thời điểm mở bán, dự án đã hoàn tất xây dựng được bao nhiêu phần trăm?
3. Việc thế chấp dự án của CĐT như thế nào? Thế chấp tại ngân hàng nào và có phải chỉ duy nhất thế chấp tại ngân hàng đó hay không? Chuyện hy hữu là dù luật chỉ cho phép vay thế chấp một lần cho một dự án nhưng CĐT mang sổ đỏ của dự án đi thế chấp một lần và mang những căn hộ đã bán cho khách hàng để vay thế chấp lần hai.
4. Dự án đang được ngân hàng bảo lãnh toàn công trình hay bảo lãnh riêng lẻ cho từng giao dịch căn hộ?
5. Bản thảo Hợp đồng mẫu mà người mua ký kết với CĐT là hợp đồng chuyển nhượng hay một hình thức khác? Nếu là hình thức văn bản khác thì phải hỏi cụ thể các loại văn bản sẽ được ký trong giao dịch.
6. Điều khoản hợp đồng về chất lượng công trình được quy định ra sao, có đảm bảo đúng như khi giới thiệu dự án không? Cần xét chất lượng tổng thể, hạ tầng tiện ích, sơn tường, sàn… và chất lượng các công trình phụ trợ nếu có thể.
7. Các khoản chi phí nào phát sinh trong tương lai (chi phí quản lý, bảo trì, tiện ích…) và hợp đồng có nguyên tắc nào xác định khung phí đó hay không?
8. Nếu tại thời điểm bàn giao, căn hộ được bàn giao không đúng thời hạn, không đúng mẫu (theo thiết kế, bản vẽ hoặc nhà mẫu) so với những gì đã ghi trên hợp đồng thì phương án giải quyết cụ thể như thế nào?
9. Bản thảo hợp đồng có quy định về diện tích căn hộ, nhà đầu tư có đưa ra cam kết về diện tích lối đi chung và các tiêu chí đo đạc diện tích hay không?
10. Các phương án nào của CĐT khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, có xung đột hoặc những vấn đề phát sinh mà không thực hiện đúng hợp đồng? Kiểm tra các phương án này thể hiện trên bản thảo hợp đồng hay chưa.
Trên thực tế, không ít CĐT khi bị khách hàng đặt ra quá nhiều vấn đề, họ từ chối bán. Vì vậy, để tránh rắc rối về sau hoặc “tiền mất tật mang”, người mua “nhà trên giấy” nên tham khảo ý kiến các chuyên gia.
