Michael Nguyễn Minh / VNExpress
Michael Nguyễn Minh (Chuyên gia kinh tế, tài chính)
Tôi nhận được cuộc gọi từ số máy lạ ở Việt Nam, hỏi mua căn nhà cũ của tôi nằm xa trung tâm Hà Nội, nhưng gần vài dự án lớn đang được quy hoạch.
Từ sau Tết, tần suất các cuộc gọi ngày càng dày. Có lần tôi hỏi đầu dây bên kia xem ai là người mua. Câu trả lời là: rất nhiều người săn lùng những căn nhà ở vị trí đắc địa. Tiền không phải vấn đề, họ thanh toán lập tức, và họ mua để đó hoặc cho thuê lại.
Sốt đất diễn ra nhiều nơi ở Việt Nam, kể cả ngoại thành hoặc các vùng quê. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài nguyên, môi trường; chuyên gia của Hiệp hội bất động sản Hà Nội và TP HCM liên tục cảnh báo thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt bong bóng.
Giá trị thật của bất động sản ở Việt Nam đang ở đâu, khi thu nhập của đại đa số người dân không cải thiện nhiều trong hai năm qua. Theo đánh giá của chuyên gia trong ngành, giá bất động sản trung bình ở Việt Nam hiện gấp khoảng 30 lần thu nhập bình quân của người dân; trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần, ở Singapore là 5,2 lần.
Các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân đang cố gắng gượng dậy, phục hồi sau đại dịch, rất cần những kênh huy động vốn trong nước. Số tiền trong dân đang vùi rất nhiều vào đất, liệu có phải vì không còn kênh nào đầu tư hấp dẫn hơn, hay người dân còn lo ngại rủi ro của thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp?
Bất luận vì nguyên nhân gì, ngăn chặn tình trạng đầu cơ tích trữ nhà đất là vấn đề cần giải quyết để giảm bớt sức ép lên nền kinh tế.
Gần đây, một số ngân hàng Việt Nam như Agribank, Sacombank và Techcombank thông báo tạm dừng hoặc hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đây chỉ là một trong nhiều biện pháp cần có, mà vẫn thiếu một chiến lược hoàn chỉnh xử lý thấu đáo vấn đề thị trường bất động sản hiện nay.
Singapore – nơi tôi đang sinh sống – có những kinh nghiệm gần gũi với Việt Nam. Là trung tâm tài chính và là nơi cung cấp các dịch vụ y tế, giáo dục… hàng đầu thế giới, Singapore thu hút lượng lớn người tới sinh sống, học tập và làm việc. Mỗi năm có khoảng 34 nghìn giao dịch mua bán nhà đất và căn hộ cao cấp, hơn 140 nghìn giao dịch căn hộ thuộc loại nhà ở xã hội. Giá nhà của Singapore tăng 1-2% mỗi năm, theo báo cáo của Cơ quan quản lý đô thị URA và Hội đồng phát triển nhà ở HDB, được đánh giá là ổn định so với khu vực.
Đảo quốc này từng gặp tình trạng thị trường bất động sản phát triển quá nóng, giá nhà tăng từng ngày do các giao dịch đầu cơ tích trữ hoặc mua đi bán lại kiếm lời trong thời gian ngắn của một bộ phận người giàu. Trong lúc đó, người dân thu nhập trung bình có nhu cầu mua để ở lại không đủ khả năng tài chính theo kịp cơn sốt giá đất.
Từ 2011, Singapore bắt đầu áp dụng các biện pháp giảm nhiệt thị trường bất động sản trên một chiến lược thống nhất, phối hợp đồng bộ các bên liên quan. Thứ nhất, công cụ thuế: đánh vào người mua lẫn người bán nhà. Thứ hai, quy định về tài chính: áp hạn mức cho vay tối đa an toàn với bất động sản. Thứ ba: quản lý xây dựng, quy hoạch đô thị hợp lý, chặt chẽ.
Có một điểm rất đáng lưu ý trong chính sách thuế nhà cửa của Singapore, là không đánh vào người có nhu cầu thực sự sở hữu nhà để ở, vào người thu nhập trung bình trở xuống, mà đánh vào giới đầu cơ tích trữ, tăng thuế rất cao vào căn nhà thứ hai trở lên và nhà có giá trị cao.
Qua các đợt điều chỉnh vào các năm 2011, 2013, 2018 và gần đây nhất là tháng 12/2021 khi chính phủ Singapore theo dõi thấy giá nhà đất tăng 9%, giá chung cư tăng 15% vào quý 2/2021, thuế bổ sung trước bạ cho bất động sản của Singapore hiện nay như sau: Công dân Singapore được mua căn nhà đầu tiên không chịu thuế trước bạ bổ sung, căn thứ hai sẽ chịu mức phí 17% và các căn tiếp theo là 25% giá căn nhà đó. Thường trú nhân phải đóng phí trước bạ 5% khi mua căn nhà đầu tiên, 25% căn nhà thứ hai, các căn tiếp theo là 30%. Người nước ngoài bị áp mức thuế chung 30% cho bất kỳ bất động sản nào. Với các công ty, doanh nghiệp, mức thuế chung này là 35%.
Biện pháp thứ hai mà Singapore, thông qua Cơ quan tiền tệ (MAS) áp dụng là quy định hạn mức cho vay tối đa với bất động sản. Các ngân hàng không được vượt quá tỷ lệ an toàn như sau: tổng nợ phải trả (Total Debt Servicing Ratio) trên thu nhập của khách hàng là 55%, số tiền dành để trả nợ cho khoản vay bất động sản (MSR) trên tổng thu nhập là 30%.
Biện pháp thứ ba là quản lý hành chính. Cơ quan quản lý phát triển đô thị (HDB và URA) của Singapore quy định thêm thời gian tối thiểu chủ nhà phải sinh sống trong căn nhà đó trước khi được bán. Thời gian bắt buộc là 5 đến 10 năm, tùy thuộc loại bất động sản. Quy định này nhằm ngăn các nhà đầu cơ sẵn sàng chịu mức thuế cao để chuyển nhượng nhà đất trong thời gian ngắn, khi giá đất tăng nhanh hơn chi phí thuế.
Singapore xử lý được rốt ráo nhờ có chiến lược tổng thế, xuyên suốt, có sự phối hợp nhịp nhàng, đồng bộ giữa cơ quan quản lý thuế, quản lý ngân hàng và quản lý nhà đất (quy hoạch đô thị). Quan trọng hơn là các biện pháp kiềm chế trên được đưa ra từ sớm, ngay khi thị trường có dấu hiệu nóng, nói cách khác là dập lửa khi mới nhen nhóm, tránh gây sốc cho thị trường và thiệt hại cho người dân.
Những cuộc gọi mua nhà là dấu hiệu rõ ràng của một thị trường bất động sản đang phát triển nóng. Tôi sẽ vui mừng chào đón nếu cuộc gọi đó là từ những người dân thực sự có nhu cầu mua nhà để an cư lạc nghiệp chứ không phải từ giới đầu cơ.
